14.05.2018

Нa дняx гoсудaрствo выпустилo зaкoн, прoдлeвaющий дaчную aмнистию дo 1 мaртa 2020 гoдa. Кoму aмнистия нe пoмoжeт и чeм грoзит дaчникaм нoвый зaкoн «O вeдeнии грaждaнaми сaдoвoдствa…», кoтoрый вступaeт в силу с 1 янвaря 2019 гoдa,  «Гoрoд 812» рaсспрaшивaл Дмитрия Нeкрeстьянoвa, пaртнeрa, рукoвoдитeля прaктики пo нeдвижимoсти и инвeстициям aдвoкaтскoгo бюрo «Кaчкин и Пaртнeры».

– Чтo тaкoe дaчнaя aмнистия?

– Этo вoзмoжнoсть oфoрмить прaвa нa дaчный дoм и индивидуaльную жилищную зaстрoйку в упрoщeннoм пoрядкe. Для дaчнoгo дoмa нaдo имeть прaвo сoбствeннoсти нa зeмeльный учaстoк и прoвeсти кaдaстрoвый учeт стрoeния, кoтoрoe вoзвeдeнo. Бeз aмнистии для oфoрмлeния прaв нa дoм нaдo пoлучaть рaзрeшeниe нa стрoитeльствo, a пoтoм eщe и рaзрeшeниe нa ввoд в эксплуaтaцию. При этoм в oбычнoм пoрядкe тaкиe дoкумeнты нa ужe сущeствующиe стрoeния нe дaют. A у кoгo из сaдoвoдoв и дaчникoв, стрoившиx свoи дoмa мнoгo лeт нaзaд, eсть тaкиe бумaги?

Нeсмoтря нa упрoщeнный пoрядoк, oстaeтся oднa прoблeмa:  выдeлeниe зeмли, oсoбeннo в нaчaлe 1990-x гoдoв, прoизвoдилoсь тaк, чтo у мнoгиx сaдoвoдoв нeт вooбщe никaкиx дoкумeнтoв нa зeмлю. Мoжeт, в aрxивax чтo-тo eсть, нo усилия и время, необходимые на то, чтобы это что-то найти, могут оказаться дороже самого участка и дома на нем.

– То есть этим садоводам никакая амнистия не поможет?

– Вряд ли поможет. Но у них есть два года для архивных изысканий. Хорошо, если еще существуют предприятия, получавшие землю для садоводства, или муниципальные образования, выделявшие землю, – тогда шансы найти архивы увеличиваются.

– Сколько можно сэкономить на дачной амнистии?

– Получение разрешения на строительство формально бесплатное, но на практике все обращаются к специалистам. Тогда это обходится от нескольких тысяч до десятков тысяч рублей.

Сама амнистия – это шаг государства навстречу гражданам, логика здесь такая: дадим оформить то, что построено ранее. Но амнистия не освобождает собственников от обязанности приводить дома в полное соответствие с пожарными и санитарными требованиями.

Есть судебная практика, когда местная администрация даже при наличии регистрации дома по дачной амнистии обнаруживает нарушение упомянутых норм и требует признания такого дома самоволом.

– Судов по таким делам много?

– Немного, но ясно, что когда люди сами строили дома, то нормы нарушались часто, и риск остается. Все зависит от активности местной администрации.

– То есть она может начать тотальную проверку садоводств?

– Как правило, это точечные акции, связанные с личной неприязнью: много ерепенишься – мы тебя проверим.

– Много проблем принесет требование переделывать уставы дачных кооперативов в садоводческие?

– Гражданский кодекс в нынешнем виде предлагает преобразовать дачные некоммерческие партнерства в садоводческие. Не должно быть понятия «дача». Иначе это порождает много вопросов: дача – это жилой дом или нет, а садовый дом – жилой? А если еще земля дачников в землях разного назначения  – «сельхозка», «поселение», «особо ценная», – то совсем сложно разобраться.

Поэтому государство решило: будет только садоводство и огородничество. С последним все проще – там можно строить только сарайчики для хранения инструмента и т. п. В садоводствах можно строить садовые и жилые дома, должны быть созданы проект планировки территории и проект межевания…

– То есть это формальное история – изменяя устав, ничего  межевать не придется?

– Можно ничего не межевать до 2024 года. В законе сказано, что к этому времени на общее собрание членов должен быть вынесен вопрос о передаче имущества общего пользования – дорог, инженерных узлов, сетей, здания правления и т. д. – в общедолевую собственность садоводов. Однако в законе ничего не сказано про обязанности собрания решить вопрос о передаче. Не примет собрание никакого решения – ничего не изменится.

– Участок земли, где находится имущество общего пользования, должен быть закадастрирован и зарегистрирован, эта территория должна находиться у садоводства в аренде.

– Конечно, и подъездную дорогу к садоводству правильнее взять в аренду, чтобы законно нести расходы на ее содержание и уборку. Не заставите муниципалов ее ремонтировать, их позиция очень часто звучит так: вам надо – вы и ремонтируйте.

– У кого арендуется земля?

– По-разному. Если лес – у РФ, земли Минобороны – у МО, «сельхозка» – у муниципалов разных уровней. В идеале кадастровый учет должен показывать собственника по любому участку в стране. Но белых пятен в кадастре еще много. И придется отдельно выяснять, кому эта земля принадлежит.

– А что с ценами на эту аренду?

– Лес арендуется за копейки, но на многомесячных электронных торгах, и там ничего нельзя строить. Муниципалы рассчитывают аренду по разным методикам, в Ленобласти она, как правило, приемлемая для садоводств.

– Год назад появилось изменение в законе, что нельзя продать участок, если не сделано новое межевание в соответствии с новым кадастровым учетом?

– Это было связано с попыткой унификации системы координат, отказа от местных систем координат и появления МСК-64, системы координат «от Москвы». Кадастровые инженеры встрепенулись и занялись рекламой своих услуг. Но через два месяца эту норму отменили. Обновлять межевание можно с точки зрения снижения рисков наложения границ, но необязательно: на возможность сделок с такими участками это не влияет.

– Кстати, без кадастрирования и последующей регистрации в Росреестре земельный участок продать нельзя?

– По закону нельзя, но находятся умелые люди, которые предлагают такой вариант: у меня право собственности не оформлено, давайте  просто перепишем книжку садовода с одного имени на другое. В этом случае покупатели сильно рискуют: если наследники бывшего садовода надумают побороться и поднимут первичные бумаги  – решение о закреплении участка, квитанции о всех платежах, – то в суде могут доказать свое право собственности. Нет в законе такого понятия как «уступка прав садовода по садоводческой книжке».

– Если садоводы захотят перебраться в категорию ИЖС?

– Лучше стать просто жилыми домами. Здесь есть три пути. Первый: если по дачной амнистии дома при кадастрировании уже записаны как жилые, то таковыми они и будут. Важно, чтобы кадастровый инженер при кадастровом учете вписал в декларацию слова «жилой дом на садовом участке».

Второй: если это садовый дом, то правительство РФ должно рано или поздно издать постановление о порядке перевода садового дома в жилой. Но пока постановления нет.

Третий: для новых садоводств можно изначально идти по процедуре ИЖС – нужно разрешение на строительство, но не нужно разрешения  на ввод в эксплуатацию.

Вадим Шувалов

http://gorod-812.ru/kak-sadovodyi-dachniki-dolzhnyi-prisposablivatsya-k-novyim-zakonam/

Рекомендую ознакомится https://medicinskie-spravki.online/kupit-spravku-ot-vracha.html